纽约租房:1/3纽约人住在政府提供的房子里

09/12/2016 by 华人游西瓜影音 纽约旅游

纽约市是全美最大、人口最多的城市,2009年的全美人口普查显示,纽约市有900万人口(实际上约有280万非法移民没有统计在内)。纽约市共有廉租房、保障房150万套,换句话说,纽约租房一套房住两个人,就有1/3纽约人住在政府提供的房子里。“经济房、保障房、廉租房”,在美国通常叫“Affordable Housing”,美国的议员、总统在选举时的演说,经常会提到这个词,它的意思是“负担得起的房屋”。

美国“Affordable Housing”的种类很多,有老人公寓,有政府公房,有20/80大楼; 有可供租的,有可供买的。芝加哥市长戴利早在2006年5月访问上海时,对当前中国部分城市房价高企,老百姓买不起房,租不起高级住宅的情况,介绍了芝加哥的做法和经验:“政府提供一定比例的廉价出租房屋给老人、有孩子的家庭,给他们提供在城市居住的机会,而不是把他们赶出城市。”

透明的廉租房分配
纽约市的廉租房分配很透明。各大报纸每隔两三个星期就可以见到廉租房的公告,英文报纸刊登英文,西班牙文报纸刊登西班牙文,中文报纸刊登中文,俄文报纸刊登俄文,这种做法是为了民族平等与公平竞争。

公告向纽约市民告示,哪里有保障房提供了,保障房的性质、申请日期与申请条件等等。在纽约的老人中心、帮助低收入阶层的非盈利组织、社区活动场所等都会把公告复印下来,贴在布告栏里□□我们可以看到,如果年收入在19800□22200美元的范围,一房一厅只要523美元的月租金。这些公寓在纽约的布鲁克林区,这个地区一房一厅的市场月租金在1200美元左右。

公告中说明,申请人需要寄一张明信片索取申请表,填完申请表后寄回,然后通过抽签方式得到面试与审核的机会。得到面试机会者,管理层大约要花三四千美元的调查成本对他的经济来源审核,整个过程约5个月。调查人员很多是临时请来的社工,没有人情网的麻烦。

纽约市城市发展局的威廉说:“我们讲的‘Affordable Housing’供出租,供出售,有不同的地段,不同的房源,针对中下阶级中不同层次的家庭有不同的项目,例如,曼哈顿的廉租房,相对来说,租金要比其他的地区高些,我们要求家庭的收入相对也高一些。原则上,公租房、廉租房的租金是家庭收入的1/3。我们的目的是在解决一部分住房困难的人的同时,也帮助一部分人改善与提高住房环境与条件。”

上世纪80年代后,纽约市的廉租房、公租房散布在城市的各个区域,走在市中心,你根本分不清哪栋是商品房,哪栋是廉租房,十分有效地制止了贫富区域之分。美国政府总结了50年代在一个区域建一大片廉租房社区,把贫穷人集中在一起的计划时,十分感叹:“这是一个坏透了的主意!”

大社会计划
纽约市的廉租房、保障房的产权属于市政府的有90万套,这些房子大部分是在上世纪50年代造的。从上世纪80年代起,纽约政府不再集中在一个区域建造一大批穷人公寓,以防低层次、低教育、高失业、高犯罪地带的滋生。

现在,凡是私人开发商要从纽约政府拿到中标的土地,政府住房和城市发展部(HUD)一定会参与开发计划,要开发商建造必要的公共设施并拿出部分单元来给中低收入家庭住。这个计划让开发商无法逃脱为穷人狸□熙d任。政府的宗旨是让贫穷的人也能住上舒适的、与富人一样的公寓。老百姓也以此来衡量政府的民Z。

纽约市这样类型的保障房称为“20/80计划”,就是说开发商可以出售或出租80%的单元,20%必须出售或出租给中低收入家庭。这些房子的产权属于开发商的。从同大楼中出来的,一个可能是华尔街年薪30万美元西装笔挺的白人男士,另一个可能是在唐人街衣厂剪线头的中国老太太。白人男土居住约75平方米的两房一厅,租金是3500美元/月,而唐人街衣厂中国老太太在相同的单元居住,只要付租金680美元/月,差额部分由政府补贴给开发商。

纽约市与物业居住有关的非盈利社会组织有300余家,例如“社区联盟”、“房客权益协会”、 “老年居住联会”、“平等会”、“法律援助会”等等。这些组织向政府注册为非盈利机构,开头几年是创办人自掏腰包来维持机构的运行,做了大量实事之后,它们可向联邦政府、市政府申请行政资金,除了得到政府的行政资金补贴外,还得到各企业知名人士的赞助,如巴菲特基金会、摩根士丹利等等。美国快倒闭的房地美、房利美“两房”,当初也是由两名退伍军人为帮助低收阶层买房贷款而建立,逐步得到联邦政府认可,发展成中国也投入几百亿的上市公司。纽约市25%的保障房、廉租房的产权在这些非盈利组织手里。

纽约市的保障房、廉租房是个大社会计划,从1921年开始实施,从没间断,以市政府为主线,联邦政府、市政府拨款,还有开发商、非盈利组织协建,企业与基金会赞助,广大中低阶层得到了应有的福利。

如何管理保障房
建保障房、廉租房是一个计划,只要下决心,政府一定能做到。最难的是保证政府提供的福利确实给了住房困难的低收入阶层。其核心工作就是每年对房客的财务进行审核。

房客财产审核的第一步,要房客自报年收入,包括银行存款及税前收入证明。管理公司要做的第二步,是去函到房客提供的收入资产来源处核实。管理公司在每年5月之前,要把房客的资料上报给政府,政府复查之后,认为没有问题,就批准对该公寓小区的产业主(开发商或政府下属机构)发放补贴,例如,廉租房的租金是672美元,与市场行情相差470美元,政府每月就补贴给开发商470美元。

政府绝对不搞一次性补贴,而是年复一年地查核,这样的管理制度是政府复查开发商或政府下属机构上报的资料,开发商或政府下属机构复查管理公司上报的材料,管理公司核查房客的收入财产来源,根据客人的收入变化,调整房租与收入的比例。三级复查,文件公证制度大大堵塞了做官的、有权的、收入高的人窃取福利,混入而居。

如果房客欺骗政府,麻烦就来了。前些日,纽约有个福建籍的妇人把6万美元分别存在6个银行,上报的时候,她只交上了一个银行的资料,管理公司把她的资料上报政府后,政府官员抽查,把她的社会安全号码输入美国有关系统,显示出了其他银行的记录,这个妇人就吃上官司了。

还有一个美国著名歌手杜伦斯(Micky  Dolenz)的妻子唐纳因出租政府廉租房,骗取政府补贴金13余万美元,在2009年8月7日被捕。杜伦斯与唐纳结婚后住在加州,而唐纳婚前在纽约曼哈顿三大道1619号有一套政府提供的廉租公寓,政府每月贴补这套两房一厅的公寓2800美元。唐纳移居加州后,把这套公寓出租给朋友而被检举。纽约检察官说,杜伦斯夫妇犯的是重罪。

文:来源网络

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